전입신고와 확정일자 차이

전입신고와 확정일자는 함께 말할 때가 많지만 하는 일이 다릅니다. 하나만 있으면 법이 정한 효과가 다르게 나타납니다.

전입신고와 대항력

임대차는 등기가 없어도, 임차인이 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.¹

대항력은 집주인이 바뀌어도 임차인의 지위를 주장할 수 있게 하는 힘입니다. 집을 넘겨받는 것과 주민등록 두 가지가 모두 있어야 합니다. 신고만 하고 들어가지 않았거나, 들어갔는데 신고하지 않은 경우는 이 조문의 요건을 다 채운 것이 아닙니다.¹

확정일자와 우선변제

대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 집값에서 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 받을 권리가 있습니다.¹ 확정일자만으로는 이 권리가 생기지 않고, 대항요건이 함께 있어야 합니다.

보증금을 받으려면 집을 양수인에게 넘겨주어야 합니다.¹

확정일자는 어디서 받나요

주택 소재지의 읍 · 면사무소, 동 주민센터, 시 · 군 · 구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인이 부여합니다.¹ 이해관계인이나 임대인의 동의를 받은 예비 임차인은 확정일자 부여일과 차임 · 보증금 등의 정보를 요청할 수 있습니다.¹

계약 신고를 하면 확정일자도 되나요

보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고합니다.^2,3 이때 두 제도가 이렇게 이어집니다.

• 임차인이 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다.²
• 임대차 계약 신고 접수가 끝나면, 임대차계약서를 낸 경우에 한해 확정일자를 받은 것으로 봅니다.²

두 문장은 방향이 다릅니다. 전입신고가 계약 신고를 대신한다는 첫 문장만으로 확정일자까지 받았다고 보기는 어렵습니다. 계약서를 냈는지, 확정일자가 찍혔는지 직접 확인하세요.

이 글에 없는 것

보증금이 얼마까지 보호되는지, 앞선 근저당과의 순위가 어떻게 되는지는 개별 등기 내용에 달려 있어 여기서 판단하지 않습니다. 계약 전체 순서는 전세 계약 순서와 드는 돈에 있습니다.